特许经营租赁协议中的关键问题

 

 

大多数业主会希望限制房屋的使用，因此，允许使用和专用条款往往是零售租赁中谈判最多的条款。首先，特许人必须保证使用条款允许其（或其特许经营人）在经营场所经营特许经营业务。特许经营商通常希望广泛使用条款在业务失败的情况下具有更大的灵活性。特许人希望使用条款狭隘地将特许经营单位的经营范围限制在特许协议中规定的用途范围内。然而，特许经营者必须小心，以便对使用条款进行某些剥离，以预测特许经营的变化

 

商业。使用条款必须始终包含允许在特许企业发生变更时修改使用的语言。例如，咖啡特许经营的使用条款应包括以下语言：“该处所主要用于销售通常在其他地点使用商标名称的咖啡和其他菜单项目”。因此，该地点将能够销售早餐三明治如果特许经营业务扩大到包括早餐食品服务。

 

 

正如业主想要限制使用场所一样，特许人也会想限制使用周围的购物中心来防止竞争。一个“汉堡连锁店”的特许经营者会希望房东保证它将成为唯一一家在购物中心为汉堡提供服务的餐厅。传统上，零售租赁将专有使用条款与一定比例的销售挂钩; 但是，这些规定难以监测和执行。在起草独家使用条款时，最佳做法是限制竞争对手，具体针对排他性适用的物品，指定特定类型的竞争对手以及限制另一承租人菜单上排他物品的数量或限制另一个房东可以用来出售独家商品的占地面积的百分比。 

 

特许人必须确保在房东违反排他条款的情况下有明确的补救措施和权利。特许人应该要求减免租金，并在一段时间后终止权利，如果违反排他性规定继续存在。一个强大的房东可能会要求一个半径限制，如果它给予了租户的独占权。如果特许人本身正在进入“公司商店”的租赁范围，特许人应该拒绝半径限制。如果该特许经营单位是特许经营单位，特许人必须确认半径限制仅与特许经营人有约束力，允许特许人开启其他单位 ，无论是作为公司商店还是通过单独的特许经营协议。

 

 

品牌的扩张和保护是特许人最关心的两个问题。在租赁中起草有利的转让条款是特许经营商自由拓展特许经营业务的重要组成部分。作为租户（即公司所在地）签订租赁合同的特许人必须要求更宽松的房东标准，以批准将其租赁权益转让给潜在的特许经营者。如果特许人希望在将来能够灵活地运营较少的公司地点，特许人将需要能够将公司租赁免费分配给特许经营者。在品牌保护方面，如果加盟商直接签订租约，特许人应该要求被特许人谈判转让条款，在该条款中租约可以在未经业主同意的情况下分配给特许人或其他特许经营人。这将允许特许人接管租赁，并且如果需要，随后在特许经营人不遵守特许经营协议或特许经营单位表现不佳的情况下随后将其分配给另一个特许经营人。

 

许多特许经营者更愿意通过经常附于租约的租赁人解决转让权。假设房东接受租赁人的依附，特许人应确保租赁人包含以下内容：（i）冲突规定，说明与冲突租赁条款发生冲突时骑手控制条款; （ii）抵押转让条款; （iii）通知规定，规定业主向特许人发送通知，同时向特许人发送通知。在抵押转让条款中，被特许人根据租约将其权利分配给特许人，给予特许人在租赁违约情况下“加入特许人”的能力。业主同意抵押转让必须在租赁签署之前获得; 否则，房东可能没有义务履行特许人的权利。此外，特许人需要得到租赁违约或房东不同意或批准特许人寻求的任何违约的通知，以便特许人可以做出适当的反应。最后，谨慎的特许经营商将在违约事件发生时保留对被加盟商的追偿权。  

 

为了保护特许人的品牌，特许人必须能够监控特许人在租约下的表现。无论是通过租赁人还是租赁本身，特许人都必须在特许人违约的情况下得到通知，并有机会进入特许经营人的经营范围并治愈任何违约。特许人应该提供额外的时间，超过提供给加盟商治愈违约的治愈期限。重要的是，特许人必须确认特许人有权选择而非义务来治愈特许经营人的违约。  

 

空置商店可能会对品牌形象造成无法弥补的损害。谨慎的特许人将在租期届满时寻求“租赁”房屋的权利。所有的特许经营企业都在每个特许经营单位的地点设有品牌专用标牌，家具，固定装置和设备以及其他营销材料。当租约或特许经营协议到期或终止时，必须允许特许人进入场所并回收标牌，家具，固定装置和设备以保护品牌形象。房东可能希望在租赁终止时要求这些物品; 然而，特许人必须拥有品牌特定物品的优先权。在“去品牌”的前提下，特许人应当小心，不要同意将特定房屋恢复到被特许人被要求交给房东的状态。 

 

所有特许人都必须尽职审查本身或特许经营人的租赁协议。如果不是的话，品牌很可能会受到影响。妥善协商的租赁不仅保护特许经营业务，还保护特许经营形象和品牌。