在当前资本支出环境下，如何降低FF&E风险

在2020年，酒店行业将承担创纪录数量的资本支出项目，估计超过70亿美元。如此庞大的规模，再加上不断扩张的全球经济、贸易战和众多不可预测的事件，使资本支出项目面临更大的风险。

从最初的计划到最终的项目收尾，每个业主在减少项目风险和获得最大回报方面应该关注哪些关键问题?

虽然这似乎是显而易见的，但最重要的任务是组建最好的团队。选择关键的团队成员，用一个清晰的职责矩阵定义他们的角色，然后共享项目目标、进度和预算，这些都是成功的关键。在一个典型的项目中，这个团队将在接下来的12到36个月里一起工作。正确的决定会影响到前进的每一个方面。

与运动队一样，酒店项目团队的好坏取决于它最薄弱的环节。给推荐人打电话，分配时间进行彻底的尽职调查。此外，了解每个顾问的业务模型及其提供的服务的全部报酬来源也很重要。透明度势在必行。

承包商、建筑师和设计公司的聘用先于家具、固定装置和设备(FF&E)和操作用品和设备(OS&E)的采购公司的聘用。物流公司、仓库和安装程序遵循这个过程，将采购代理置于一个关键的通信中心。的角色。

多年来，采购公司的职责已经从采购、投标、订购和加速扩展到一个更大的角色，我将其定义为风险管理者。虽然这个词经常与投资银行和全球贸易联系在一起，但它也适用于采购代理的角色。这种风险管理的范围从无缝处理广为人知的中国关税到天气灾害和销售税问题。

近年来，甚至连采购也发生了巨大变化。今天，它是真正的全球化，甚至是国产化。供应商依赖全球原材料和零部件供应链。

当一场无法预测的天气或自然灾害发生时，受影响的远远超过直接受影响的地区。供应链的影响是巨大的，而且往往持续时间很长。采购代理必须能够应对天气问题，以及全球不断变化的商业风险、货币风险和政治风险。

在特定的基础上，采购代理必须确定和了解每个产品和每个供应商的性能历史。潜在的风险从工厂所在地到简单的假期都有。中国新年是众所周知的，但许多其他国家有国家和地区的节日，其中一些可能会把生产从一天推迟到几周。

采购代理还必须评估销售条款、各自的保修期、使用的包装材料、产品将如何运输以及其他各个供应商的具体信息。与航运相关的错误决定可能会让酒店推迟几天甚至几周开业。

作为业主的受托人，采购代理人必须对每个供应商进行评估，而不仅仅是简单地在电子表格上列出成本。额外的风险因素包括与物流公司合作，核实货运公司的安全等级，再次检查酒店电梯是否符合家具规格，或者确认新的节能灯泡是否与现有的插座一致。

这些只是幕后故事的一部分。”采购代理在每个项目上执行的任务。注意，由于许多变化的因素(今天最重要的是交付时间和供应商的能力)，类似规范的特定供应商建议可能在30天内发生变化。

除了在采购过程中管理明显的和直接的风险外，采购公司还必须专注于在项目完成数年后降低风险。例如，在税务审计中，如果采购代理人不能提供每一美元的去向，就会受到重大处罚。的答案。

在全球范围内，各国政府都在努力寻找新的税收收入。确认您的采购代理有一个经验丰富的项目会计团队，能够正确处理销售税，适用的情况下，运费，专业费用和世界各地的关税/关税。

采购代理衡量成功和真正的附加价值，即使项目交付的预算和进度是完整的。在项目完成、业主面临计划外的销售税审计三、四年后，我们通常会得到客户的最高评价。我们的标准是每一个订单和发票的细节都要准确无误，不会产生任何罚款。这是一个风险管理的领域，通常被那些只专注于完成项目的人所忽视。

虽然没有老板雇佣采购公司来花更多的钱，但采购代理的角色已经大大扩展，我们可以为你提供更便宜的服务。”从短期的供应商分析，到未来税务审计的信心，确保你选择的公司将管理任何项目的所有内在风险在最高的水平可能。

Alan Benjamin是世界领先的酒店家具、固定装置和设备(FF&E)专家之一。他是总部位于科罗拉多州博尔德的FF&E和OS&E采购公司的总裁Benjamin West, LLLP，在芝加哥、达拉斯、伦敦和新德里设有办公室。

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