冠状病毒对酒店业主、经营者的影响

这种新型冠状病毒可能会对全球旅游业产生巨大影响。一些评论家推测，其影响可能远远大于2003年的SARS，例如，全球旅游业的巨大增长——2018年约有1.63亿中国游客出国旅游，而2003年只有2000万。

这次疫情将对酒店业主和经营者产生重大影响。酒店入住率和平均每日房价可能会受到影响，因为政府实施了旅行限制，酒店客人取消了旅行。由于卫生当局希望遏制病毒的传播——更不用说在你的酒店出现疑似病毒病例所带来的负面公关影响，酒店可能会面临更多的健康和安全合规以及报告义务。

酒店管理协议包含许多条款，这些条款在谈判过程中会引起激烈的争论，但当生意好时，这些条款就基本被遗忘了。然而，在酒店业绩受到影响的困难时期(如当前的疫情爆发)，这些条款变得非常重要。业主和经营者需要意识到这些问题及其对双方持续关系的潜在影响。

性能测试与保证
许多HMAs包含性能测试，允许所有者提前终止HMA，如果运营商在测试期间未能实现某些财务目标。它们还可以包括性能保证，即运营商向所有者承诺一定的事先约定的回报。

这些条款通常包括超出经营者控制范围的影响酒店业绩的外部因素。如果操作员能够证明这些外部因素在测试期间适用，那么操作员就可以避免由于性能测试失败而提前终止测试，或者在性能保证下支付充值金。

性能测试和性能保证条款各不相同，但是病毒爆发可能会落入其中的一种。例如，一个常见的例外是政府当局的行动，这可能包括实施旅行限制和附加的卫生要求。

期望看到操作员在可能的情况下调用这些分离，从而为任何性能测试失败或性能保证不足寻找借口，不仅是在爆发期间，而且在未来的测试期间，当爆发的影响仍然存在时也是如此。

Unbudgeted营业费用
控制经营费用是许多业主最关心的问题。HMAs一般包括酒店年度预算审批的详细规定，以及一旦批准，经营者必须遵守年度预算的义务。它们还可以包括其他控制措施，例如对超过某些阈值的财务义务的限制和所有者对银行账户的控制。

然而，酒店是动态的业务，支出需求每天都在变化，很难准确预测。如果经营者在年度预算的支出上受到限制，这可能会对他们有效经营酒店的能力产生负面影响。因此，运营商希望将遵守批准的年度预算和HMA中任何其他财务控制规定的例外情况包括在内。

一个典型的例外是处理紧急情况所需的支出。”紧急情况可以广义地定义，但通常包括对健康、生命和安全构成紧迫威胁的情况。它们还可以覆盖对财产或运营商品牌的威胁。不难看到经营者认为当前疫情构成紧急情况,因此证明任何unbudgeted支出,操作员需要承担保护酒店客人和员工免受传染(取决于异常的起草,保护运营商的品牌如果病毒发生在酒店的任何情况下)。

另一个典型的例外是为符合适用的法律要求而需要的支出。如果政府当局对酒店强加额外的健康和安全要求，如果HMA包括这个例外，业主可能对相关费用没有多少监管。

员工
酒店员工通常都是由老板雇用的。然而，经营者将保留对酒店员工和雇佣政策的完全控制。

这可以说是合理的，因为经营者经营酒店，需要对员工进行日常的控制，但这让业主承担所有的雇佣成本，而对员工或经营者采取的雇佣政策却没有任何控制。

在当前的疫情中，这可能成为业主的一个问题。例如，不断下降的入住率可能会迫使运营商减少员工数量，从而产生裁员成本和其他雇佣责任，而所有者将不得不承担这些责任，但对这些责任几乎或完全没有发言权。

遵守法律
考虑到经营者通常完全控制着酒店的运营，我们有理由期望HMAs规定经营者有义务确保酒店的运营完全符合法律。

然而，情况并不总是如此，运营商明显地在HMAs中推迟了这一义务。相反，他们通常希望将确保酒店完全遵守规定的责任放在酒店所有者身上(即使酒店所有者对酒店运营的干预是有限的或没有权利的)。

因此，业主应监测相关政府部门，以了解针对酒店的任何新法律要求，并确保这些要求得到适当执行。当责任落在经营者身上时，业主仍应继续监察情况，以确保经营者履行其义务，而不会让业主因不遵守规定而承担潜在责任(以及酒店客人和雇员可能受到传染)。

这是业主特别关注的问题，因为一些经营者拒绝承担与酒店有关的任何责任，并要求就针对经营者在这方面提出的任何索赔获得业主赔偿。

不可抗力
大多数HMAs都会包括这样一个条款，如果不可抗力事件阻碍了合同的履行，合同双方可以免除他们的义务。不可抗力事件的定义可以明确包括病毒爆发，也可以在更广泛的基础上起草，但仍有理由将病毒爆发包括在内。

假设当前的突发事件确实构成HMA下的不可抗力事件，如果该突发事件阻碍了其义务的履行，所有者和经营者可以免除不履行义务的责任。这方面的一个例子是，酒店有义务保持运营商的品牌标准——对于一家要求较高的员工与客人比例的豪华酒店来说，这可能是不可能的，因为在疫情爆发期间，由于员工的高缺勤率，无法维持较高的员工与客人比例。

暂时关闭
一些HMAs允许暂时关闭或削减酒店的运营，以保护酒店客人和员工的健康和安全。运营商通常对此有最终的决定权，但一些HMAs允许各方进行协商，甚至在合理必要时，允许所有者实施临时关闭或缩减。这可能需要正式通知，因此各方应仔细检查其HMAs，以确保在关闭酒店或缩减运营之前遵守必须遵循的任何程序步骤。

业务中断保险
业主应检查以确保他们的业务中断保险政策提供足够的保险，以防酒店在疫情期间被迫关闭。本保险应包括不仅业主收入损失,而且运营商费用,运营商通常需要业主继续支付的任何期间关闭(在一些实例中,限于业务中断保险收益的数量接收的所有者,但在其他情况下任何保险是否可用)。

Stephen Greyling是Bryan Cave Leighton Paisner的高级助理，专长于酒店和房地产。

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